Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada: qué cambia para propietarios e inquilinos y por qué genera controversia

Alquileres y desalojos: qué cambia con la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada y por qué genera tanta controversia

El Senado le dio media sanción al proyecto impulsado por el Gobierno nacional. La iniciativa modifica las reglas para los desalojos y establece cambios en los contratos de alquiler. ¿Qué beneficios plantea para los propietarios y qué riesgos señalan quienes representan a los inquilinos?

El debate sobre los alquileres volvió a instalarse con fuerza en Argentina luego de que el Senado de la Nación aprobara, con 37 votos a favor y 33 en contra, el proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada.

La iniciativa todavía no es ley: deberá ser tratada por la Cámara de Diputados. 

Aunque muchas veces se la menciona como una “nueva ley de alquileres”, esa denominación puede llevar a confusión. El proyecto es mucho más amplio y busca modificar distintas normas relacionadas con la propiedad privada. Uno de sus capítulos centrales sí modifica las reglas vinculadas con alquileres y desalojos.

🏠 ¿Qué pretende cambiar en los alquileres?

Uno de los puntos que más debate genera es la modificación del artículo 1222 del Código Civil y Comercial.

El proyecto establece que, ante la falta de pago de un alquiler de vivienda, el propietario deberá realizar una intimación fehaciente al inquilino antes de iniciar el juicio de desalojo.

La diferencia importante está en el plazo: el texto aprobado establece un mínimo de tres días corridos desde la recepción de la intimación para cancelar la deuda antes de iniciar la acción judicial. 

Actualmente, el régimen anterior contemplaba un plazo de diez días para esa intimación. 

¿Qué significa en la práctica?

Un ejemplo sencillo:

Un inquilino deja de pagar el alquiler.

El propietario no puede simplemente cambiar la cerradura, sacar sus pertenencias o expulsarlo por su cuenta.

Debe realizar la intimación correspondiente y, si la deuda no se regulariza, recurrir a la Justicia.

La diferencia que introduce el proyecto es que el procedimiento podría comenzar después de un plazo mucho más corto.

⚖️ ¿Qué pasa con los desalojos?

Este es probablemente el punto que mayor preocupación genera entre las organizaciones de inquilinos.

El proyecto busca establecer procedimientos judiciales más rápidos para recuperar una propiedad cuando existe una obligación de restituirla, por ejemplo, ante:

• falta de pago;
• vencimiento del contrato;
• ocupación sin título;
• determinadas situaciones de tenencia precaria;
• incumplimiento de las condiciones del contrato.

El Gobierno sostiene que actualmente los procesos pueden extenderse demasiado y que eso desalienta a los propietarios a poner inmuebles en alquiler.

Desde esa perspectiva, el objetivo es que un propietario que tiene derecho a recuperar su inmueble pueda hacerlo en un plazo razonable. Esa fue también una de las razones expuestas durante el debate en el Senado. 

🚨 Pero hay una aclaración MUY importante para Mendoza

No todo lo referido a los desalojos funciona de la misma manera en todo el país.

El proyecto modifica normas del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, cuya aplicación procesal directa corresponde principalmente a la Justicia Nacional y Federal.

En cambio, Mendoza tiene su propio Código Procesal Civil, por lo que las reglas procesales específicas de los tribunales provinciales no se modifican automáticamente por una ley nacional.

Esto es particularmente importante para los lectores del Valle de Uco.

En otras palabras: la modificación del Código Civil y Comercial sobre la intimación de pago de los alquileres sí tiene alcance nacional, mientras que determinadas modificaciones sobre el procedimiento judicial de desalojo deberán analizarse según la jurisdicción correspondiente.

🔑 ¿El propietario podrá sacar al inquilino por su cuenta?

No.

Este es uno de los puntos que conviene dejar absolutamente claro.

La eventual aprobación de la ley no habilitaría a un propietario a sacar personalmente a un inquilino, cambiar cerraduras, ingresar por la fuerza o retirar sus pertenencias.

Cuando existe una controversia y el ocupante no entrega voluntariamente el inmueble, interviene la Justicia.

El proyecto busca precisamente acelerar ese procedimiento judicial, no eliminar la intervención judicial.

👍 ¿Cuáles son los argumentos a favor?

Quienes respaldan la iniciativa sostienen principalmente que:

1. Protege al propietario

El dueño de una vivienda tiene derecho a recuperar su inmueble cuando termina legalmente el contrato o cuando existe un incumplimiento.

2. Podría aumentar la oferta de viviendas en alquiler

El argumento del Gobierno y de sectores inmobiliarios es que algunos propietarios actualmente prefieren no alquilar sus inmuebles por temor a sufrir incumplimientos y enfrentar procesos judiciales prolongados.

Si el riesgo disminuye, sostienen, más propiedades podrían ingresar al mercado de alquiler.

3. Reduce los tiempos judiciales

La propuesta busca que los procesos de desalojo sean más ágiles, especialmente cuando existe falta de pago o vencimiento del contrato.

4. Busca fortalecer la seguridad jurídica

El Gobierno plantea que proteger el derecho de propiedad puede generar mayor previsibilidad para propietarios e inversores. Durante el debate parlamentario, el oficialismo sostuvo que la iniciativa busca reducir la litigiosidad y simplificar procedimientos. 

👎 ¿Cuáles son las críticas?

Los sectores que rechazan o cuestionan la iniciativa plantean otros riesgos.

1. Mayor vulnerabilidad para los inquilinos

La principal preocupación es que un plazo de tres días para regularizar una deuda pueda resultar demasiado breve para una familia que atraviesa un problema económico.

2. Menor margen para negociar

Los críticos consideran que acelerar el procedimiento puede reducir el tiempo disponible para que propietario e inquilino lleguen a un acuerdo antes de llegar a una instancia judicial.

3. Riesgo para familias vulnerables

Organizaciones vinculadas a los inquilinos advierten que una mayor velocidad en los desalojos podría afectar especialmente a hogares con niños, adultos mayores o personas que atraviesan dificultades económicas.

4. El problema del alquiler no se resuelve solamente acelerando desalojos

Otro argumento de los críticos es que el problema habitacional argentino tiene múltiples causas: ingresos insuficientes, falta de crédito hipotecario, déficit habitacional y escasez de oferta en determinados mercados.

Desde esta mirada, agilizar un desalojo no necesariamente significa que el alquiler vaya a ser más barato.

💰 ¿La ley va a hacer bajar los alquileres?

No hay ninguna garantía de que eso ocurra.

Este punto es fundamental.

Los defensores del proyecto sostienen que si más propietarios vuelcan viviendas al mercado, podría aumentar la oferta y eso eventualmente ayudaría a moderar los precios.

Pero eso es un efecto económico esperado, no una consecuencia automática de la ley.

El precio de los alquileres depende también de los ingresos, la inflación, la cantidad de viviendas disponibles, la demanda, el costo de construcción y la situación económica general.

Por lo tanto, sería incorrecto afirmar que la nueva ley “va a bajar los alquileres” como un hecho asegurado.

🏘️ ¿Y qué pasa con los contratos?

La propuesta no establece un nuevo sistema obligatorio como la antigua Ley de Alquileres.

Desde la desregulación implementada en 2023, las partes tienen mayor libertad para acordar las condiciones del contrato, dentro de los límites establecidos por la legislación vigente.

La nueva iniciativa apunta principalmente a fortalecer la protección de la propiedad y modificar los procedimientos vinculados con la restitución de los inmuebles.

🏛️ No se trata solamente de alquileres

Otro punto importante para comprender el proyecto es que la iniciativa originalmente incluía modificaciones sobre varios temas.

El texto impulsado por el Ejecutivo contemplaba reformas en materia de expropiaciones, desalojos, regularización dominial, tierras rurales, manejo del fuego y registro inmobiliario. 

Sin embargo, durante el tratamiento en el Senado fueron eliminados los capítulos referidos a:

• compra de tierras rurales por parte de extranjeros;
• modificaciones a la Ley de Manejo del Fuego.

Por eso, el texto que obtuvo media sanción no es idéntico al proyecto original enviado por el Poder Ejecutivo. 

⚠️ Entonces, ¿quién gana y quién pierde?

La respuesta no es tan sencilla.

Para el propietario, la principal ventaja sería contar con herramientas más rápidas para recuperar un inmueble ante determinados incumplimientos.

Para el inquilino que cumple con su contrato, la modificación no significa que pueda ser desalojado arbitrariamente.

Para el inquilino que deja de pagar, en cambio, el margen de tiempo previo al inicio del proceso judicial se reduciría considerablemente.

Y ahí está uno de los principales puntos de la discusión política y social.

🗣️ Un debate que recién comienza

La media sanción del Senado no significa que las nuevas reglas ya estén vigentes.

Ahora el proyecto deberá ser tratado por la Cámara de Diputados. Allí podrá ser aprobado, modificado o rechazado.

Por eso, para los propietarios y para quienes alquilan una vivienda, por el momento continúan vigentes las normas actuales hasta que exista una eventual sanción definitiva y posterior promulgación.

El debate plantea una cuestión de fondo que excede a esta ley:

¿Cómo lograr un mercado de alquileres que proteja al propietario, pero que al mismo tiempo garantice reglas claras y previsibles para quien necesita una vivienda?

Ese será, probablemente, uno de los principales desafíos que deberá resolver el Congreso.

Fuentes

La principal fuente utilizada para verificar el estado legislativo y las modificaciones aprobadas es el Senado de la Nación, además del texto oficial del proyecto publicado por organismos del Estado.